Дайджест изменений в земельном и градостроительном законодательстве, вступающих в силу 1 марта 2026 года
Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка представляет собой перечень разрешенных видов деятельности на участке, включая пространство над и под его поверхностью (за исключением случаев, прямо оговоренных иным образом). Это закреплено в новой редакции ст. 14.1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ).
Источник: Федеральный закон от 31.07.2025 №
Обязательное соответствие ВРИ зданий и участков
Земельный кодекс впервые вводит требование, чтобы ВРИ зданий и сооружений соответствовал ВРИ земельного участка. Это правило станет обязательным с 1 марта 2026 г. и является ключевым условием для законного использования земли (п. 7 ст. 14.1 ЗК РФ).
Источник: Федеральный закон от 31.07.2025 №
Разрешено объединение и перераспределение участков с разными ВРИ
Теперь можно объединять или перераспределять участки с различными ВРИ, одновременно устанавливая новый вид использования, в том числе основной согласно правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) (п. 6 ст. 11.11 ЗК РФ в новой редакции).
Источник: Федеральный закон от 31.07.2025 №
Ограничения для арендаторов и новые требования к договорам
Арендатор не может самостоятельно менять ВРИ участка, отличное от указанного в договоре аренды. Это усиливает позиции собственника (владелец бизнеса сам решает по поводу использования земли в рамках регламента), но требует согласия собственника или властей для изменений (п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ). В новых и существующих договорах аренды обязательно указание ВРИ; если оно отсутствует, оно определяется по цели предоставления участка (п. 1.1 ст. 39.8 ЗК РФ; ст. 16 Федерального закона №
Источник: Федеральный закон от 31.07.2025 №
Распространение ВРИ на все категории земель
ВРИ теперь применяется ко всем видам земель, включая сельскохозяйственные, лесной фонд и другие категории, устраняя прежние исключения (п. 2 ст. 14.1 ЗК РФ в новой редакции).
Источник: Федеральный закон от 31.07.2025 №
Предоставление участков без торгов при несоответствии ВРИ
Изменения в ЗК РФ позволяют получать земельные участки без аукционов, даже если заявленная цель использования не совпадает с текущим ВРИ. Новые п. РФ обязывают муниципалитеты предоставлять землю с 1 марта 2026 г., если заявитель подтвердит возможность корректировки ВРИ (через ПЗЗ или Росреестр). Ранее такое несоответствие приводило к отказу.
Источник: Федеральный закон от 31.07.2025 №
Указание ВРИ в аукционах и решениях властей
При аукционах на продажу, аренду или предоставление земли органы власти обязаны определять в решениях или договорах один или несколько основных ВРИ.
Источник: Федеральный закон от 31.07.2025 №
Изъятие сельхозземель за вред экологии и инвазивные растения
Правообладатели сельхозучастков и обладатели публичных сервитутов обязаны бороться с инвазивными (чужеродными) растениями: проводить защитные меры и их уничтожение. Игнорирование может привести к принудительному прекращению постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Источник: Федеральный закон от 31.07.2025 №
Персональная ответственность ГИП и ГАП
Главный инженер проекта (ГИП) и главный архитектор проекта (ГАП) теперь несут личную ответственность за качество проектной документации. Они обязаны уведомлять Национальное объединение изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) об увольнении специалистов с приложением документов. НОПРИЗ будет отслеживать случаи отрицательных экспертиз и за системные нарушения может исключить ГИП/ГАП из Национального реестра специалистов (НРС) на срок до 2 лет, лишив права руководить проектами.
Источник: Федеральный закон от 31.07.2025 №