Возможно ли банкротство при наличии ипотеки? Изымут ли такую квартиру и как ее сохранить — ответы на эти и другие вопросы читайте в нашем материале
Россияне, которые столкнулись с финансовыми трудностями и имеют долги по кредитам, микрозаймам, налогам, услугам ЖКХ, могут воспользоваться процедурой банкротства (127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Оно помогает законно освободиться от долгов, если нет возможности их выплачивать.
Однако, если объявить себя финансово несостоятельным, то банкротство наступает по всем обязательствам, даже если они исполняются. Например, ипотека платится, а банкротство наступило в связи с невозможностью обслуживать другой кредит или микрозаем.
В апреле 2026 года заработает закон, который позволяет обанкротившимся россиянам получить до 10% выручки от продажи единственного ипотечного жилья. Вместе с юристами разбираемся, как сохранить ипотечное жилье, и в чем суть нового закона.
Можноли оформить банкротство с ипотекой
Закон не запрещает подавать заявление о банкротстве, даже если у должника есть ипотека. Но в данном случае речь может идти только о банкротстве через суд, но не через МФЦ, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры» Илья Бахилин. В этом случае оставшаяся сумма выплаты по ипотеке должна включаться в реестр требований кредиторов. «Если есть другие кредиторы, требования банка должны погашаться приоритетно. Кроме некоторых из них, например выплаты алиментов»,— пояснил юрист.
После того как суд проверит обоснованность заявления о банкротстве, продажа банком квартиры во внесудебном порядке запрещена, а сам должник не сможет продать или даже сдать квартиру без согласия банка. Должнику назначается финансовый управляющий. «С этого момента срок исполнения всех долгов считается наступившим, это касается и долга по кредиту. При этом никакие штрафы и пени с этой даты не начисляются. Любые сделки и платежи на сумму более 50 тыс. руб. можно проводить только с письменного согласия финансового управляющего»,— добавил Илья Бахилин.
Подать заявление о банкротстве можно при сумме долга у физического лица от 500 тыс. руб., для ипотеки нет дополнительных требований, добавил арбитражный управляющий, партнер юридической компании «Один к одному» Даниил Наймушин. «Если заявление о банкротстве подает кредитор, то для физлица сумма основного долга должна быть не менее 500 тыс. руб. и просрочка в течение трех месяцев»,— уточнил он.
Заберутли квартиру при банкротстве
При банкротстве ипотечное жилье включается в конкурсную массу и продается на торгах, даже если оно единственное. Согласно ст. 446 ГК РФ, жилье не подлежит взысканию, если для должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Но есть исключение— если такое жилье находится в залоге, то на него эта норма не распространяется. «Если жилое помещение является предметом залога, то оно может быть продано, а все проживающие в нем граждане подлежат выселению добровольно или по решению суда»,— пояснил Евгений Мохнаткин.
Таким образом, при банкротстве физлица ипотечная квартира включается в конкурсную массу и подлежит продаже, чтобы удовлетворить требования залогового кредитора— банка. «Однако если это единственное пригодное для проживания помещение гражданина-банкрота, вырученные от продажи средства в первую очередь направляются залогодержателю (обычно банку). Если после погашения долга остаются деньги, они возвращаются должнику, поскольку защищены исполнительским иммунитетом единственного жилья»,— уточнил Даниил Наймушин.
Вносить платежи за ипотеку при банкротстве не нужно, штрафы и пени не начисляются. Но это актуально для тех, кто не намерен сохранить ипотечную квартиру с помощью мирового соглашения. «Самостоятельные выплаты по ипотеке становятся невозможными, так как блокируются и закрываются все счета должника, а банковские карты нужно отдать финансовому управляющему»,— пояснил юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».
Если всеже удастся оплатить часть ипотечного долга банку, другие кредиторы или финансовый управляющий могут через суд признать эти выплаты недействительными, поскольку они оказывают предпочтения банку перед другими кредиторами. «В этом случае деньги будут возвращены в конкурсную массу и должник лишится возможности списания невыплаченных долгов по окончании банкротства»,— предупредил юрист.
Закон о сохранении ипотеки при банкротстве
Есть механизмы, которые дают возможность должнику сохранить ипотечное жилье. В сентябре 2024 года в силу вступил закон, который позволяет не изымать единственное жилье, взятое в ипотеку, у россиянина, проходящего процедура банкротства.
По этому закону в рамках дела о банкротстве можно заключить в арбитражном суде с ипотечным кредитором (банком) мировое соглашение. Согласия других кредиторов и финансового управляющего при этом не требуется. Если суд утвердит мировое соглашение, то на ипотечное жилье не будет обращаться взыскание.
Однако долг по ипотеке нужно будет выплачивать. Банкрот может делать это сам, если у него будут на это доходы, или платить ипотечный кредит могут третьи лица (например, родственники). Таким образом, единственное ипотечное жилье не будет выставлено на торги в рамках дела о банкротстве и его можно сохранить.
«После утверждения соглашения судом жилье исключается из конкурсной массы, не продается и взыскание на него не обращается. Должник продолжает платить по графику, а просрочки (если они есть) погашаются в порядке, указанном в соглашении. Если должник нарушит условия, банк сможет снова потребовать включения долга в реестр и продажи квартиры»,— пояснил арбитражный управляющий.
По словам юристов, новый механизм существенно упростил процедуру сохранения ипотечной квартиры и сделал ее более прозрачной и понятной. «По сути, новый механизм позволяет вывести ипотечные отношения из процедуры банкротства, сохранив первоначальные условия кредитного договора»,— отметил Даниил Наймушин.
Закон о сохранении банкротам 10% от продажи ипотечного жилья
В конце марта 2026 года президент России Владимир Путин подписал закон, который разрешает оставить гражданину-банкроту около 10% выручки от продажи его единственного ипотечного жилья. Изменения внесены в закон «О несостоятельности (банкротстве)». По новым правилам, если жилье, купленное в ипотеку, является единственным для гражданина-банкрота, то деньги от его продажи распределяются следующим таким образом:
- 80%— идут на погашение требований кредитора, то есть на погашение ипотеки;
- 10%— на погашение требований кредиторов первой и второй очереди, если другого имущества для этого не хватило;
- 10% (но не более суммы первоначального взноса и внесенных платежей по ипотеке) передаются гражданину-должнику.
Помимо этого, банкрот получит денежные средства, которые могут остаться после расчета со всеми кредиторами. Между тем у данного закона есть важные нюансы, отмечают юристы. Например, суд (по иску участников дела о банкротстве) вправе уменьшить сумму выплаты гражданину-должнику, если:
- передаваемая должнику сумма явно превышает сумму, достаточную для удовлетворения потребности гражданина и членов его семьи в жилье. «Например, если на деньги, которые получил должник, можно купить роскошное жилье, а не обычную квартиру, то можно эту сумму уменьшить через суд»,— указал Даниил Наймушин. «В тоже время закон не уточняет, что делать, если оставшихся 10% не хватит на покупку жилья»,— добавил адвокат из «Юков и Партнеры».
- должник действовал недобросовестно. «Например, должник продал или подарил всю свою недвижимость, которая у него была и поставил себя в ситуацию, где ипотечное жилье у него осталось единственным. В таком случае 10% ему могутне оставить»,— пояснил Илья Бахилин.
По словам юристов, новый закон направлен на то, чтобы должник не остался без жилья. При этом впервые возникает ситуация, при которой банк получает неполное удовлетворение своих требований— не все деньги от предмета ипотеки. «Раньше такого не было. Да, была и есть возможность заключить мировое соглашение и погасить обязательства не в полном объеме»,— отметил Илья Бахилин. «Но на это нужно было согласие банка, теперь— нет. Банк сейчас получает 80%, в то время как раньше он получал— 100%»,— добавил он
Механизмы сохранения ипотеки при банкротстве
Есть еще несколько способов, которые помогают должнику сохранить ипотеку и как следствие жилье при процедуре банкротства. Рассмотрим некоторые из них.
1. Мировое соглашение
Мировое соглашение можно заключить непосредственно с банком только на единственное жилье, на остальные объекты мировое соглашение заключается при отсутствии других кредиторов или со всеми кредиторами одновременно. Такое соглашение позволяет заемщику сохранить недвижимость, которая находится в залоге у банка, и избежать ее продажи на торгах. Долг в данном случае можно реструктуризировать или частично списать, сохранив недвижимость.
«Мировое соглашение может быть подписано только по добровольному согласию всех кредиторов. Оно предполагает уступки со стороны кредиторов (обычно речь идет о прощении части долга)»,— пояснил юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры».
2. Реструктуризация долга
До поправок 2024 года сохранить ипотечное жилье при банкротстве можно было преимущественно через утверждение плана реструктуризации долгов. Этот механизм предполагал разработку должником графика погашения задолженности, который затем утверждался судом, говорит Даниил Наймушин. «В таком плане могло быть предусмотрено как поэтапное погашение ипотечной задолженности, так и вариант с продажей жилья— если залоговый кредитор возражал против предложенных условий»,— пояснил арбитражный управляющий.
Хотя формально старый механизм через план реструктуризации продолжает существовать, на практике должники теперь будут преимущественно использовать новый способ, так как он предоставляет более четкие гарантии сохранения жилья и не зависит от позиции других кредиторов.